Une maison secondaire ou un logement de vacances à l’étranger… beaucoup en rêvent. Mais avant de passer à l’acte, il faut bien réfléchir à toutes les implications fiscales, prévient le spécialiste en fiscalité immobilière, Wim Vermeulen. Il nous explique d’ores et déjà trois embûches à éviter.
Embûche n°1 : aucune convention contre la double imposition
“Si vous envisagez d’acquérir un bien immobilier à l’étranger, vérifiez en premier lieu si la Belgique a conclu une convention en matière de double imposition avec le pays de votre choix et s’il est situé au sein ou en dehors de l’Europe.
Trois possibilités se présentent :
- S’il existe une convention contre la double imposition et si le bien immobilier se situe en Europe, vous êtes automatiquement exempté(e) d’impôts. Même s’il s’agit d’une exemption avec réserve de progressivité. Cela signifie que le bien immobilier sera intégré au calcul déterminant le taux d’imposition applicable à vos autres revenus. Toujours est-il qu’il s’agit du scénario le plus favorable.
- S’il existe une convention contre la double imposition mais que le bien immobilier ne se situe pas en Europe, vous êtes imposé(e) sur la valeur locative ou (en cas de mise en location) sur les revenus locatifs réels.
- S’il n’existe pas de convention contre la double imposition, vous êtes imposé(e) sur le loyer reçu effectivement ou sur la “valeur locative” en cas d’usage en propre. Sur les revenus locatifs, vous payez donc en Belgique l’impôt des personnes physiques.”
[blockquote align= »none » author= »Wim Vermeulen »]Attention : si vous ne payez aucun droit de succession à l’étranger, vous payez la totalité des droits en vigueur chez nous ![/blockquote]
Embûche n°2 : droits de succession
Si la France et l’Espagne restent les pays privilégiés pour l’acquisition d’un bien immobilier, les Pays-Bas, l’Italie, le Portugal et Dubaï ont de plus en plus d’adeptes. “Ces 4 derniers pays ont en commun l’absence (quasi) totale de droits de succession. Mais il faut garder à l’esprit que les conventions contre la double imposition susmentionnées ne s’appliquent qu’au niveau de l’impôt des personnes physiques. Dans le domaine des droits de succession, la Belgique n’a conclu une convention contre la double imposition qu’avec deux pays, à savoir la France et la Suède. Pour les autres pays, vous pouvez porter en diminution les droits de succession qui ont été payés à l’étranger. Concrètement : si aucun droit de succession n’est prélevé à l’étranger, vous payez en Belgique la totalité des droits en vigueur chez nous.”
“Bien entendu, ce n’est applicable que si vous êtes encore domicilié(e) en Belgique. Si vous avez déménagé à l’étranger, c’est un tout autre scénario. En outre, il existe différentes techniques que nous pouvons appliquer pour aborder cette problématique. La séparation de la nue propriété et de l’usufruit en est une. Mais on peut également envisager de combiner des donations en grande partie exonérées fiscalement avec des financements bancaires.”
Embûche n°3 : les sociétés ont également des obligations fiscales
Maître Vermeulen souligne que l’achat d’un bien immobilier par le biais d’une société est encore plus complexe. “De nombreux clients et même des professionnels oublient que les sociétés belges ont également des obligations fiscales à l’étranger. On ne compte plus les erreurs commises en raison de cet oubli. Elles peuvent s’avérer très coûteuses. Je donne un exemple concret : une société belge achète un bien immobilier aux Pays-Bas et l’utilise à titre privé. Il est donc mis gratuitement à la disposition du gérant. Mais, aux Pays-Bas, on trouvera étrange qu’il n’y ait pas de revenus locatifs et, dès lors, vous serez imposé(e) par le biais de l’impôt des sociétés néerlandais sur le loyer fictif et, en Belgique, par le biais de l’impôt des personnes physiques sur l’avantage en nature.”
“En France, le même problème se pose. Avec encore deux difficultés supplémentaires. Primo, vous devez payer un impôt sur le patrimoine si votre participation dans la société dépasse une certaine limite. Secundo, il y a ce que l’on appelle la “taxe de 3 %” que vous devez payer chaque année sur la valeur du bien immobilier. Et en France, le fisc ne vous traque pas. Il est donc possible que cette facture ne vous soit présentée qu’au moment où vous voulez vendre le bien immobilier. Il est pourtant aisé d’éviter cette taxation, simplement en déclarant qui sont les actionnaires. La solution est donc parfois très simple mais il faut avoir une connaissance suffisante des obligations dans chaque pays.”
En savoir plus ? Vous souhaitez comprendre davantage cette matière complexe ? Alors la formation “Les embûches fiscales d'un bien immobilier situé à l'étranger : le cas de la France" est une bonne idée.
Wim Vermeulen est spécialiste en fiscalité immobilière dans le cabinet d’avocats Cazimir, non seulement pour les investissements en Belgique mais également pour les achats et la planification à l’étranger. Il a obtenu un diplôme de master ingénieur commercial à la KULeuven et à l’Erasmus Universiteit Rotterdam et est également master en Droit (KULeuven). Auteur de divers ouvrages, il publie dans des périodiques et journaux spécialisés en fiscalité et est un orateur très demandé. Ainsi, il enseigne notamment la “Fiscalité immobilière” à l’Antwerp Management School et les “Aspects de la fiscalité immobilière” à la Fiscale Hogeschool.
