7 valkuilen van de vruchtgebruikconstructie

De voorbije vijf jaar is er heel wat rechtspraak geweest, waardoor de vruchtgebruikconstructie aan belang heeft ingeboet. Kizzy Wandelaer, Executive Director Middle Market bij KPMG, legt uit waarvoor het meest moet worden opgelet.

 

1. Enkel onderhoudswerken

“De meeste fouten worden gemaakt tegen het feit dat vennootschappen alleen mogen instaan voor onderhoudswerken en niet voor grote herstellingen of renovaties. Een likje verf of nieuw parket kan wel, maar dus niet een dak vervangen of repareren. Dat is iets structureels dat de blote eigenaar voor zijn rekening moet nemen.”

“Wanneer het vruchtgebruik afloopt, zal de fiscus dan ook de eindafrekening maken. Mensen baseren zich op het Burgerlijk Wetboek, dat stelt dat je van de normale kostenverdeling binnen een vruchtgebruikconstructie mag afwijken in onderling overleg. In het verleden werd dan vaak een contractje opgesteld en bijgevolg ging men ervan uit dat alles fiscaal onderbouwd was, maar dat wordt niet meer aanvaard.”

 

2. Geen wettelijk kader

“Het fundamentele probleem is dat er geen wettelijk kader is rond vruchtgebruik en de fiscaliteit ervan. Dat maakt dat er veel bewegingsruimte is. Nochtans is iedereen vragende partij voor zo’n wettelijk kader, zelfs de fiscale administratie.”

 

3. De waardering

“Ook de waardering is vaak problematisch, omdat niet de juiste parameters worden gebruikt. Je moet rekening houden met de netto huurwaarde, dus de brutowaarde minus de kosten. Voor de brutowaarde kan je het kadaster raadplegen, of advies vragen aan een notaris of makelaar voor de waarde van een soortgelijk pand. Dat is dus al nattevingerwerk. Dan is de vraag welke kosten je precies moet aftrekken. Onroerende voorheffing en brandverzekering zijn duidelijk, maar wat nog? Bovendien moet rekening gehouden worden met het leegstandsrisico, rente, inflatie, maar ook de staat waarin het pand zich bevindt.”

 

Het fundamentele probleem is dat er geen wettelijk kader is rond vruchtgebruik en de fiscaliteit ervan. Nochtans is iedereen vragende partij, zelfs de fiscale administratie.

 

4. Ruling vraagt tijd en geld

“Door het gebrek aan een wettelijk kader kan de rechtspraak als referentiepunt dienen. Maar dat biedt echter geen zekerheid omdat ieder geval verschillend is. Je hebt enkel zekerheid als je een dossier indient bij de Rulingcommissie in fiscale zaken. Die fungeert onafhankelijk. Maar deze weg is niet voor elk dossier interessant, omdat een ruling tijd en geld vraagt.”

“Overigens is de waarderingsmethode die de rulingdienst sinds mei 2016 hanteert, vrij streng. De grootste verandering is het wegvallen van de parameter OLO (Obligation Linéaire/Lineaire Obligatie). Vroeger werd rekening gehouden met de rente op de lineaire obligaties. Was die hoog, dan viel de waardering van het vruchtgebruik laag uit. Maar intussen is die rente al enkele jaren heel laag, waardoor de berekening van de waarde van het vruchtgebruik hoger uitvalt. De rulingdienst houdt hier in haar berekeningsmethode dus geen rekening meer mee.”

 

5. Vruchtgebruiktermijn

“Af en toe komt het voor dat mensen de termijn veel te kort nemen, bijvoorbeeld enkel de periode van de verbouwingen. Dat kan uiteraard niet, mede omdat de vennootschap als vruchtgebruiker geen grote werken mag financieren. Al zijn er ook voor de termijn geen wettelijke voorschriften. Vaak wordt 20 jaar als termijn genomen.”

 

6. Vlaamse belastingdienst

“Ook de Vlaamse belastingdienst formuleert standpunten rond vruchtgebruik waar je best rekening mee kan houden, ook al hebben ze geen wetgevend karakter.”

 

7. Link met de beroepsactiviteit

“Deze is eigenlijk heel voor de hand liggend, maar toch wordt er nog regelmatig tegen gezondigd. Er is een groot onderscheid tussen een pand waarin bijvoorbeeld een schilder zijn atelier heeft of zijn appartement aan de kust. In het vakantieverblijf oefent hij geen schildersactiviteit uit waardoor hij dit pand dus beter niet onderbrengt in een vruchtgebruikconstructie.”

 

Zin in meer? 

Wil je niet alleen dieper ingaan op vruchtgebruik, maar ook de valkuilen en kansen van gesplitste aankoop, opstal en erfpacht leren kennen? Registreer je dan snel voor de opleiding Fiscaliteit in onroerend goed – voor gevorderden.

 

 

Kizzy Wandelaer is Executive Director Middle Market en Tax consultant bij KPMG. Ze is gespecialiseerd in fiscaal en juridisch advies aan middelgrote ondernemingen, hun bedrijfsleiders en particulieren over thema’s zoals fiscale optimalisatie, onroerend goed, overnames en successieplanning. Bovendien is ze een veelgevraagd spreker voor seminaries over vastgoedfiscaliteit, schenkingen, burgerlijk maatschap en fiscale optimalisatie van vennootschappen.

 

 

 

 

Avatar foto

Auteur

NCOI Learning: een team van experts die organisaties en professionals tips aanreiken over leren en ontwikkelen

Lees ook

Nieuws per domein

Meest gelezen

Let's connect