Als uw huurders uit elkaar gaan

U verhuurt een bel-etage aan een koppel. Beiden hebben het huurcontract ondertekend. Maar nu vraagt een van de twee om het huurcontract te stoppen omdat de relatie stukgelopen is. Kan hij dat op zijn eentje vragen?

Als beide partners het huurcontract ondertekenden, blijven ze beiden huurder zolang het huurcontract loopt. Beide huurders moeten opzeggen, samen of apart, om het huurcontract correct te beëindigen. Het maakt niet uit hoe het koppel samenwoonde: gehuwd, wettelijk of feitelijk samenwonend’, zegt Bart Chiau, docent aan de UGent. Geeft slechts een van
beiden de opzeg, dan is die niet geldig en hoeft de verhuurder daar geen rekening mee te houden.

Had slechts een van beiden het huurcontract ondertekend, dan zou die wijze van samenwonen wel een rol gespeeld hebben. Woont het koppel feitelijk samen, dan is enkel de partner wiens naam in het huurcontract staat uw huurder. Die partner
is als enige verantwoordelijk voor het betalen van de huur en is ook de enige die het huurcontract kan opzeggen. Maar als een koppel wettelijk of gehuwd samenwoont in uw huurwoning, dan zijn beide partners van rechtswege uw huurder,
zelfs als maar een van beiden het contract ondertekend heeft. Beide partners moeten dan het huurcontract opzeggen om het te beëindigen.

Huwen of wettelijk samenwonen biedt de partner die het huurcontract niet ondertekend heeft dus meer bescherming. U bent wettelijk samenwonend als u een verklaring van wettelijk samenwonen hebt afgelegd voor de burgerlijke stand.
Elke partner kan die verklaring echter op elk moment eenzijdig opzeggen. Vanaf die dag bent u louter feitelijk samenwonend en verliest u onmiddellijk het statuut als medehuurder van rechtswege als u het huurcontract niet mee ondertekend had.

Geen graten

Voor de intrekkende partner is het dan ook nog beter dat zijn naam in het huurcontract wordt opgenomen. De verhuurder zal daar geen graten in zien omdat hij voortaan ook de intrekkende partner kan aanspreken om de huur of andere vergoedingen te betalen.

In dit geval wil een van beide huurders de bel-etage verder blijven huren terwijl de andere de woning verlaat. Aangezien ze beiden het huurcontract ondertekend hebben, hebben beide partners evenveel recht om in de woning te blijven. Ze moeten onderling overeenkomen wie blijft en wie vertrekt. Raken ze daar niet uit, dan hakt de rechter de knoop door.

Bovendien moeten ze afspraken maken met de verhuurder over het huurcontract. Zolang daar geen akkoord over is met de verhuurder, blijven beide partners verantwoordelijk om de huurprijs te betalen. Zelfs als het koppel onderling op papier heeft gezet dat degene die blijft wonen voortaan de huur alleen zal betalen. Een dergelijke afspraak, ook op papier, bindt alleen hen beiden en is niet tegenstelbaar aan derden, zoals de verhuurder.

Woonde het koppel gehuwd of wettelijk samen, dan kunt u als verhuurder elke partner voor de volledige huurprijs blijven aanspreken. Woonde het koppel feitelijk samen, dan zijn ze beiden slechts verantwoordelijk voor de helft van de huurprijs. Tenzij er een solidariteitsclausule in de huurovereenkomst was opgenomen die bepaalt dat elke huurder ‘hoofdelijk en ondeelbaar gehouden is tot de huurverplichtingen’.

Gaat u als verhuurder akkoord dat één huurder de huurdersverplichtingen op zich neemt, dan zet u dat het best op papier. ‘U kunt een nieuw huurcontract opmaken op naam van de partner die blijft huren. Of u kunt de vertrekkende partner schrappen uit de huurovereenkomst’, overloopt Bart Chiau de opties. Dat kan door een addendum toe te voegen aan het bestaande huurcontract, dat door beide huurders wordt getekend. Pas dan is de ex die de woonst heeft verlaten zeker
dat hij/zij niet meer kan worden aangesproken om de huurdersverplichtingen na te komen.

Plaatsbeschrijving

‘Het is ook aan te raden dat er een nieuwe plaatsbeschrijving wordt opgemaakt’, adviseert Chiau. ‘Dan kan de eventuele schade op het moment van de relatiebreuk nog worden toegerekend aan beide huurders. Het probleem is dat een nieuwe plaatsbeschrijving geld kost en dat u als verhuurder de helft daarvan zult moeten betalen.’ Misschien wilt u als verhuurder
het huurcontract liever opzeggen nu er maar één huurder overblijft omdat u vreest dat dat het risico op huurachterstand verhoogt? ‘Dan moet u de wettelijke regels van opzegging volgen’, merkt Chiau op. ‘De opzegtermijn varieert in functie
van de looptijd van het huurcontract en de reden van opzegging. In bepaalde gevallen kunt u ook een vergoeding verschuldigd zijn.’

Ook rijst de vraag aan wie u dan moet opzeggen.

• U verhuurt aan beide partners
  Dan moet u in principe twee opzegbrieven versturen. ‘Eventueel kunt u één brief versturen gericht aan beide huurders, die beiden voor ontvangst tekenen.’
• U verhuurt aan één partner
  In het huurcontract staat slechts de naam van één huurder, maar die woont ondertussen samen in de
  huurwoning. Als verhuurder kunt u niet verbieden dat uw huurder gaat samenwonen. Dat behoort tot zijn
  private leven.

Woont het koppel feitelijk samen, dan volstaat één opzegbrief. De partner die het huurcontract ondertekende, heeft als enige rechten en plichten.

Woont het koppel wettelijk of gehuwd samen in de huurwoning, dan moet u beide partners opzeggen om rechtsgeldig te zijn.

Maar hoe weet u als verhuurder of uw huurder ondertussen getrouwd is of wettelijk is gaan samenwonen? ‘Om zeker te zijn vraagt u bij de burgerlijke stand het best een ‘bewijs of attest van woonst’ op voor het adres van de huurwoning’, adviseert
Bart Chiau. Dat attest vermeldt de naam van de huwelijks- of wettelijk samenwonende partner. U weet dan als verhuurder meteen aan wie u een opzegbrief moet sturen.

‘Bij uw aanvraag aan de dienst bevolking kunt u het huurcontract meesturen om aan te tonen waarom u die gegevens nodig hebt’, geeft Chiau aan. ‘Want sommige diensten zullen het attest van woonst niet willen geven in het kader van de bescherming van de privacy. Als verhuurder kunt u met het huurcontract uw belang aanduiden.’

Een alternatief is dat u de opzegbrief richt aan ‘de huurder en eventuele wettelijke medehuurder’. Zo zit daar ook automatisch de wettelijk samenwonende of huwelijkspartner bij die het huurcontract niet heeft ondertekend.