Een woning of vakantieverblijf in het buitenland… het spreekt bij heel wat mensen tot de verbeelding. Maar fiscaal moet er aan heel wat gedacht worden, waarschuwt specialist vastgoedfiscaliteit Wim Vermeulen. Hij geeft alvast drie mogelijke valkuilen mee.
Valkuil 1: geen dubbelbelastingverdrag
“Overweeg je vastgoed aan te kopen in het buitenland, dan moet je eerst en vooral nagaan of België een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten met het land van jouw keuze en of het binnen of buiten Europa is gelegen.
Er zijn drie mogelijkheden:
- Is er een dubbelbelastingverdrag en ligt het onroerend goed in Europa, dan word je automatisch vrijgesteld van belastingen. Al is dat een vrijstelling met progressievoorbehoud. Dat betekent dat het vastgoed zal meetellen voor het bepalen van het belastingtarief dat voor je andere inkomsten geldt. Hoe dan ook is dit het meest gunstige scenario.
- Is er een dubbelbelastingverdrag en ligt het onroerend goed buiten Europa, dan word je belast op de huurwaarde of (bij verhuur) op de reële huurinkomsten.
- Is er geen dubbelbelastingverdrag, dan word je echt belast op de effectief ontvangen huur of op de ‘huurwaarde’ bij eigen gebruik. Op de huurinkomsten betaal je in België dus wel de personenbelasting.”
Opgepast: wanneer er in het buitenland geen erfbelasting geheven wordt, betaal je hier in België de volle pot!
Valkuil 2: successierechten
Hoewel Frankrijk en Spanje de absolute klassiekers blijven, zitten ook Nederland, Italië, Portugal en Dubai in de lift. “Wat die vier landen gemeen hebben, is dat er geen of quasi geen erfbelasting geheven wordt. Maar we mogen niet vergeten dat de dubbelbelastingverdragen waarover sprake enkel gelden op het vlak van inkomstenbelasting. Op het vlak van successierechten hebben we slechts twee dubbelbelastingverdragen, namelijk met Frankrijk en met Zweden. Voor de overige landen geldt dat je de successierechten die betaald werden in het buitenland hier in mindering mag brengen. Concreet: wanneer er in het buitenland geen erfbelasting geheven wordt, dan betaal je hier in België de volle pot.”
“Dit is natuurlijk enkel van toepassing als je nog in België woont. Ben je echt verhuisd naar het buitenland, dan is het een ander verhaal. Bovendien zijn er verschillende technieken die we kunnen toepassen om dat probleem aan te pakken. De splitsing van naakte eigendom en vruchtgebruik is er daar één van. Maar ook grotendeels vrijgestelde schenkingen gecombineerd met bankfinancieringen zijn een mogelijkheid.”
Valkuil 3: ook vennootschappen hebben fiscale verplichtingen
Meester Vermeulen benadrukt dat vastgoed kopen via een vennootschap nog complexer is. “Heel veel klanten en zelfs professionelen vergeten dat Belgische vennootschappen ook fiscale verplichtingen in het buitenland hebben. Het is onvoorstelbaar hoeveel fouten er worden gemaakt. Die kunnen je duur te staan komen. Ik geef een concreet voorbeeld: een Belgische vennootschap koopt in Nederland een pand en gebruikt het privé. Het wordt dus gratis ter beschikking gesteld van de zaakvoerder, maar in Nederland zal men het vreemd vinden dat er geen huurinkomsten zijn en bijgevolg zal je via de Nederlandse vennootschapsbelasting belast worden op de fictieve huur én in België in de personenbelasting op een voordeel in natura.”
“In Frankrijk geldt hetzelfde probleem, maar daar zijn er nog twee bijkomende moeilijkheden. Ten eerste moet je boven een bepaalde grens als aandeelhouder een vermogensbelasting betalen. Ten tweede is er de zogenaamde ‘tax de 3 %’, die je elk jaar moet betalen op de waarde van het onroerend goed. En in Frankrijk komt de fiscus niet achter je aan. Het is dus mogelijk dat je de rekening pas gepresenteerd krijgt wanneer je vastgoed wilt verkopen. Toch is deze tax makkelijk te vermijden door gewoon te laten weten wie de aandeelhouders zijn. De oplossing is dus soms heel eenvoudig, maar je moet voldoende op de hoogte zijn van de fiscale verplichtingen in elk land.”
Zin in meer? Wil je meer inzicht krijgen in deze complexe materie? Wim Vermeulen legt alles kristalhelder uit tijdens de opleiding ‘Buitenlandse (vakantie)woningen en de fiscus: Nederland, Italië, Portugal en Dubai’. Meester Vermeulen is tevens co-auteur van het boek ‘Buitenlandse vakantiewoningen en fiscus’ van Wolters Kluwer.
Wim Vermeulen is specialist vastgoedfiscaliteit bij het advocatenkantoor Cazimir, niet alleen voor investeringen en successieplanning in eigen land maar ook voor aankopen en planning in het buitenland. Hij behaalde een masterdiploma Handelsingenieur aan de KULeuven en de Erasmus Universiteit Rotterdam en is ook master in de Rechten (KULeuven). Hij is auteur van diverse boeken, publiceert in fiscale tijdschriften en kranten en is een veelgevraagde gastspreker. Zo doceert hij o.a. ‘Vastgoedfiscaliteit’ aan de Antwerp Management School en ‘Aspecten van internationale onroerendgoedfiscaliteit’ aan de Fiscale Hogeschool.
