Hoger/lager: voordeel alle aard huisvesting.

In de actualiteit komt de vele rechtspraak aan bod inzake de discriminatie met betrekking tot het voordeel van alle aard voor huisvesting. Meer bepaald betreft dit de ongelijke behandeling van dezelfde voordelen als het gaat om een terbeschikkingstelling door een eenmanszaak dan wel een terbeschikkingstelling door een vennootschap. In de meest courante gevallen is het voordeel vanwege een vennootschap fiscaal zomaar eventjes bijna viermaal duurder dan in vergelijking met het voordeel vanwege een eenmanszaak.

De hoven van beroep van Antwerpen en Gent hebben meermaals geponeerd dat dit onderscheid niet verantwoord is en dat bijgevolg ook voor vennootschappen rekening moet gehouden worden met het lagere voordeel van alle aard (van de eenmanszaak). Concreet komt het erop neer dat met vermenigvuldigingsfactor 1 moet worden rekening gehouden en niet met factor 3,8. Daardoor worden de meeste voordelen van alle aard plotseling viermaal minder duur tot zelfs soms spotgoedkoop.

De fiscus bleef lange tijd onbewogen bij de vrij vernietigende rechtspraak en het aantal dossiers dat voor deze rechtbanken moest komen bleef zich opstapelen. De verwachting was ook lange tijd dat de fiscus zich geen sportieve verliezer zou tonen en dat het wettelijke voordeel van alle aard van eenmanszaken en vennootschappen zou worden gelijkgeschakeld door de wetgever, zij het wel op het niveau van het hoogste voordeel van alle aard (factor 3,8). Op die manier zou de discriminatie ook worden weggewerkt en zou de schatkist geen nadeel lijden.

De Minister van Financiën gooide heel recent de handdoek in de ring, wat op zich (eindelijk) een terechte zienswijze is. Meteen wordt een wetgevend ingrijpen aangekondigd, met dien verstande dat de obligate verhoging naar factor 3,8 er volgens eerste berichten dan toch niet zou komen. In de media – aangezien er nog geen officiële stellingname is – werd zelfs gealludeerd dat de voordelen van alle aard zouden verlaagd worden. De Minister zelf verwees naar “onrealistische voordelen van alle aard” en de nood om, na de verhoging ervan onder het bewind van Di Rupo, een algemene verlaging in te zetten.

In de praktijk zou een algemene verlaging naar factor 1 (die er misschien leek aan te komen na de eerste woorden van de Minister) erop neer komen dat bijna alle voordelen van alle aard gedecimeerd worden (deling door vier) waardoor zelfs kasten van villa’s in vele gevallen een voordeel van alle aard zouden krijgen dat als het ware gelijk is aan de huurprijs van een modale woonst. Weliswaar zou dit een welkome afwisseling zijn voor de ondernemers en de middenklasse die de laatste tijd veel het fiscale gelag hebben moeten betalen. Niettemin lijkt dit een beetje te veel van het goede zodat het weinig duurzaam lijkt. Bij een dergelijke wending staat het als het ware in de sterren geschreven dat deze regelgeving ooit – en wellicht sneller dan het licht – terug op de wetgevende tekentafel terecht komt.

Hierbij zijn er twee afgetekende nadelen:

1. een nieuwe discussie zit er dan ook weer aan te komen, wetend dat betwistingen altijd nefast zijn en dit domein daar fiscaal zeker (en deels onterecht) onder te lijden heeft;
2. vastgoedplanning is bij uitstek een lange termijnplanning; het is echter zeer moeilijk plannen als men op voorhand weet dat de huidige regelgeving niet stabiel is en dus wijzigingen zal ondergaan.

Dergelijke “hort-en-stoot-regulering” is dan ook niet echt de beste vertoning van het apparaat dat zich met de kroon der rechtsstaat wel tooien (te vergelijken met de weinig professioneel ogende wispelturigheid van de autofiscaliteit).

In de media (E. Cleeren, “Kraai niet te snel victorie over villa op kosten van de zaak”, Tijd 31 maart 2018, p. 33-34) werd melding gemaakt van het feit dat de Minister nu alsnog enige slag om de arm blijkt te houden. Meer bepaald zou dit fenomeen volgens de Minister toch even bekeken worden door zijn administratie, allicht omwille van dezelfde oprispingen als hierboven vermeld en zoals reeds voorspeld in onze eerdere berichtgeving. Is deze gemiste belastingverlaging voor de ondernemers per definitie een slechte zaak? Afhankelijk van wat uit de bus komt, lijkt dit niet het geval, aangezien een te voordelige tarifering alleen de voorbode zou zijn van nog meer discussie en onzekerheid. Met enige omzichtigheid is het dan eerder positief te noemen dat het debat op voorhand wordt beslecht in plaats van na de feiten.

Waar kan de belastingplichtige zich aan verwachten? Een eerste idee is dat het huidige systeem van de kadastrale inkomens als basis voor de voordelen van alle aard volledig voorbijgestreefd is. De voordelen van alle aard verschillen immers teveel onderling, zodat vergelijkbare panden, in functie van regio, leeftijd, … toch een verschillend KI kunnen hebben. Een eerder opgelaten ballonnetje over de herschatting van alle kadastrale inkomens lijkt gemakkelijker gezegd dan gedaan. Om te beginnen zou een plaatsbezoek vereist zijn voor alle percelen die ons land rijk is. Deze oefening neemt de bijna mythische vormen aan van de Bijbelse volkstelling en lijkt op die basis alleen al louter theoretisch haalbaar. Bovendien is het effect van een herschatting ook politiek een portie dynamiet, aangezien zowel Jan-met-de-pet als Jan-met-de-Rolls getroffen kunnen worden. Zo betekent de verdubbeling van een kadastraal inkomen ook een verdubbeling van de onroerende voorheffing, wat bijvoorbeeld voor de eigenaar van een kleine arbeiderswoning de uitgave te veel kan zijn. De emotie rond de nieuwe regels van het klein beschrijf toont aan hoe electoraal zwaar dit weegt. Daarbij komt dat wat betreft het kleine beschrijf, de kandidaat-koper na het maken van zijn of haar rekening nog altijd kan afzien van de aankoop. Bij onroerende voorheffing is men reeds eigenaar van het pand en heeft men meestal weinig tot geen uitwijkmogelijkheden. Een dergelijke ingreep, zeker vlak voor de verkiezingen, behoort dan ook niet meteen tot de verwachtingen. Uiteraard zou men de beslissing ook enigszins kunnen katapulteren over de verkiezingen heen (een beproefde methode de laatste tijd). Vraag is echter of deze materie, gelet op de er op inhakkende rechtspraak, zo lang kan wachten.

Een tweede idee zou kunnen zijn om het systeem volledig los te koppelen van de kadastrale inkomens, om puur te blijven focussen op de voordeel van alle aard zonder andere collateral damage. Zo zou men bijvoorbeeld kunnen gaan werken met gebruik van de reële huurwaarde. Dit is echter technisch nog ingrijpender en kan nog meer aanleiding geven tot discussie (wat is de reële huurwaarde?). Op korte termijn zit het er dan wellicht ook niet aan te komen, zij het dat het geenszins uitgesloten is dat men op langere termijn hier naar toe werkt.

Het enige “knip-en-plak-alternatief” dat op korte termijn beschikbaar is, is waarschijnlijk de bijschaving van de bestaande formule op basis van het kadastraal inkomen. Een algemene nivellering naar factor 3,8 was lange tijd te verwachten maar is dat nu normaliter niet meer na de uitlatingen van de Minister. Een algemene toevlucht naar de factor 1 is allicht, zoals gezegd, ook wat van het goede te veel. Mogelijk is een terugkeer naar factor 2, het systeem van voor Di Rupo, nog het meest realistische en ook politiek meest betekenisvolle signaal. Het is in elk geval afwachten wat het finale verdict wordt.

De rode draad voor toekomstige projecten is aldus de volgende:

1. Afwachten wat het officiële standpunt wordt;
2. Niet hopen op een ultra laag voordeel van alle aard;
3. Op termijn voorbereid zijn op een volledige hervorming van het voordeel van alle aard (bijvoorbeeld op basis van de reële huurwaarde).

Ondertussen zal de focus allicht blijven liggen op de problematiek van de aftrek van de ermee gepaard gaande kosten (zogenaamde bezoldigingstheorie). Voor de fiscus is het immers veel gemakkelijker aangezien het een veel juridischere problematiek is en veel minder feitelijk of grootschalig. Hierbij moeten twee opmerkingen worden gemaakt vanuit het perspectief van de belastingplichtigen:

1. Een dossier moet eerst een goed geanalyseerd worden of die bezoldigingstheorie überhaupt wel toepasbaar is; zo ja, dan moet het dossier proactief goed onderbouwd worden om niet in de emotionele gehaktmolen van de recente rechtspraak terecht te komen;
2. Emotioneel en conceptueel valt een niet-aftrekbaarheid zeer zwaar bij de belastingplichtigen, zij het dat men financieel-analytisch meer te winnen heeft bij niet-aftrekbare kosten, zeker gelet op de daling van de tarieven van de vennootschapsbelasting, indien deze gekoppeld zijn aan een laag voordeel van alle aard.

In elk geval moet men zijn blik voldoende ruimte houden en zich niet blindstaren op het voordeel van alle aard alleen. Vastgoedplanning en -fiscaliteit zijn immers bezig aan een rijpingsproces, getuige daarvan onder meer de evolutie inzake de waardering van vruchtgebruik. Het is het einde van een tijdperk waarin Jan en alleman met standaardoplossingen kan komen aandraven voor het fijne ragwerk van elk individueel en uniek dossier. Verschillende vragen moeten worden beantwoord, zoals onder meer de volgende:

1. welk belang heeft de vennootschap bij de transactie?;
2. waarom kiezen voor vruchtgebruik, opstal, … en niet iets anders?;
3. is mijn zakelijke recht correct gewaardeerd?:
   1. opgepast met de parameters: een duidelijke shift in vastgoed is merkbaar (soms erg lokaal en segmentair) zodat men zich moet hoeden voor te gemakkelijke veralgemeningen of te eenvoudige parameters;
   2. de thematiek van de waarderingsmethode is ook een punt op zich;
4. kan de fiscale aftrek theoretisch worden verantwoord en hoe wordt het dossier dan bijgevolg praktisch best opgebouwd?;
5. hoe gaan werken rond privaat gebruik?; nieuwe ideeën zien hier het levenslicht en zijn nodig om toekomstgericht te gaan plannen (survival of the fittest).

Zich vergapen aan de evolutie van het voordeel van alle aard, is aldus te fragmentair. Men redeneert dan immers op veel te korte termijn en vergeet het gros van de aandachtspunten. Een gezonde bedrijfseconomische insteek, voorzien van een uitgebreide technische kennis, zijn dan ook meer dan ooit een absolute noodzaak om problemen eerder te voorkomen dan te genezen.

Zin in meer? Fiscaliteit in onroerend goed - voor gevorderden wapent u tegen gerichte controles door de fiscus.