Heel wat appartementsgebouwen worden vandaag geconfronteerd met de nood aan renovatie. Gebouwd in de jaren 70 en 80, beginnen zich structurele aanpassingen op te dringen. Maar hoe zet je de eerste stappen als je samen met alle eigenaars moet beslissen? Advocaat Astrid Clabots geeft tips voor een zo vlot mogelijke aanpak.
“De renovatie van een appartementsgebouw brengt heel wat uitdagingen met zich mee, nog voor de renovatie zelf start. De eigenaren zijn vaak een heel divers publiek: investeerders, jonge koppels die op termijn graag zelf willen bouwen, oudere mensen die liever niet te veel geld meer in het gebouw steken… Om alle neuzen in dezelfde richting te krijgen, is een goede voorbereiding noodzakelijk. Anders vervalt het al snel in discussie en getouwtrek.”
De Algemene Vergadering
“De eerste stap is om de nood van renovatie aan te kaarten op de Algemene Vergadering. Dat kan als algemeen agendapunt aan bod komen, maar men kan er ook voor kiezen om een professionele syndicus het onderwerp naar voor te laten schuiven. Het grote voordeel daarvan is dat deze ook op de hoogte is van alle wettelijke wijzigingen. Wat zijn de vereisten voor dakisolatie of dubbele beglazing? Als het gebouw niet meer voldoet aan de wettelijke vereisten en een renovatie uitblijft, kan het gebouw ongeschikt worden verklaard en strafpunten oplopen volgens de Vlaamse Wooncode.” Een renovatie gaat dus verder dan enkel het willen ‘opknappen’ van het gebouw.
De stemming
“Idealiter neemt de stemming rond een renovatie drie agendapunten en dus drie stemrondes in:
- Gaan we renoveren?
- Welke aannemer kiezen we voor de werken?
- Hoe gaan we de werken financieren?
Het is belangrijk om deze punten apart te behandelen. Als achteraf iemand naar een advocaat stapt om bezwaar te maken tegen de renovatie, de aannemer of de financiering, dan is het belangrijk dat deze duidelijk kan achterhalen hoe de stemming verlopen is en wat er al dan niet besproken werd. Als alles onder één algemeen punt besproken wordt, is er te veel ruimte voor onduidelijkheid en discussie.”
Wie betaalt wat?
Een renovatie kost geld, en een divers publiek betekent ook diverse financiële mogelijkheden. Wat doe je als niet iedereen kan of wil bijdragen aan de kosten van de renovatie?
Het reservefonds
“De financiële uitdaging waar veel appartementsgebouwen voor staan heeft het debat heropend over het mogelijk verplichten van het reservefonds. Momenteel is het opstellen van een reservefonds nog vrijblijvend, maar er zijn wetsvoorstellen op komst om het tot een verplichting te maken voor nieuwe gebouwen. Als eigenaar stort je periodiek een bedrag in het fonds, waardoor er bij kosten altijd eerst teruggevallen kan worden op het gespaarde kapitaal. Het fonds is echter gebonden aan het gebouw, wat betekent dat als je besluit om je appartement te verkopen, je niets van het gestorte bedrag terugkrijgt. Dat zorgt ervoor dat het niet populair is momenteel. Al zou het veel discussies kunnen vermijden.”
VME-lening
“Een andere mogelijkheid die steeds meer ruimte krijgt bij banken is een VME-lening. Elke eigenaar kiest zelf of hij wel of niet beroep doet op de lening. Daarenboven is deze gebonden aan het VME en niet aan de persoon. Beslis je om na 2 jaar je appartement te verkopen, dan gaat de lening over op de nieuwe eigenaar. De lening heeft een in- en uitstapregeling voor elk profiel, en kan dus afgestemd worden op de noden van elke eigenaar. Het zorgt ervoor dat ook wie financieel geen spaarpot heeft staan voor een zware renovatie, toch kan bijdragen aan de kosten en mee kan stappen in het verhaal.”
Wat als er geen akkoord komt?
Zijn de meerderheden behaald tijdens de drie stemrondes, dan kan men aan de slag. Maar wat als er geen akkoord is? “Wanneer er geen akkoord wordt verkregen tijdens de Algemene Vergadering, kan men naar de Vrederechter stappen met het bewijs dat de vergadering onregelmatig verlopen is of de beslissing onrechtmatig genomen werd. Als er bijvoorbeeld geen akkoord bereikt wordt over een renovatie die wettelijk verplicht is, kan men aan de vrederechter een hervorming van de beslissing vragen en de beslissing laten vernietigen, eventueel zelfs doen opleggen.”
“Stel: Een appartementsblok heeft balkons langs de straatkant die betonrot beginnen te vertonen en afbrokkelen. Er heerst al 2 jaar discussie over het al dan niet laten renoveren van de balkons en wie dat dan hoort te betalen, aangezien niet alle appartementen over een balkon beschikken. Is het onderhoud van een balkon een privatieve aangelegenheid of behoort het tot de gemeenschappelijke kostenstructuur? Het is alleszins zo dat door het afbrokkelen er beton op het trottoir kan vallen wat een risico meebrengt op lichamelijke schade bij derden, en dit betreft, los van kostenventilatie, een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid. En artikel 1384 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat de de bewaarder van een gebrekkig gebouw aansprakelijk is voor schade aan derden; in dit geval is de VME – en dus het collectief van mede-eigenaren – de bewaarder.
Als er dan geen akkoord bereikt wordt, kan je als eigenaar die de renovatie wél wil door laten gaan naar de vrederechter stappen. Afhankelijk van de vordering die wordt ingesteld, is de mede – eigenaar desgevallend vanaf de dagvaarding niet meer vatbaar bent voor aansprakelijkheid bij schade aan derden.”
Wees voorbereid
Een goede voorbereiding is cruciaal. En dat gaat verder dan nadenken over de renovatie zelf.
“Ik raad iedereen die voor een zware renovatie staat aan om alle verzekeringspolissen goed na te lezen. Welke verzekeringen heb je? Wat staat er in de voorwaarden? Wat is er gedekt en wat niet? Is er een bijkomende polis nodig? Is een ABR-polis geen slimme zet? Het zorgt ervoor dat je goed gedekt bent tegen risico’s en je niet voor verrassingen komt te staan.”
“Daarnaast is ook investeren in een audit een goede zet. Dat gaat om een technische audit – wat moet er precies allemaal gebeuren aan het gebouw – maar ook een jurist kan hier een hulp zijn. Denk aan de begeleiding van het hele beslissingsproces: proactief werken aan elke stap van de werken en de kostenplanning. Er ontstaat dikwijls ruzie of discussie uit onwetendheid en dat kan vaak vermeden worden. Ja, een verwarmingsketel is een grote investering. Maar als een technisch expert op de Algemene Vergadering kan uitleggen dat deze investering op 2 jaar terugverdiend is, staan de eigenaren er misschien anders tegenover. En een jurist kan naast zijn adviserende rol eventueel ook optreden als bemiddelaar als er toch discussie ontstaat. Door al deze mogelijkheden vooraf te overdenken, begin je al veel beter voorbereid aan de eerste stap van een mogelijke renovatie.”
Zin in meer?
Meer info rond appartementsrecht krijg je van Astrid Clabots in het webinar ‘Appartementsrecht’ van M&D Seminars. Het laatste webinar vond plaats op 17 augustus 2017. Wilt u op de hoogte gebracht worden van een volgende editie? Stuur dan een mailtje naar info.mdseminars@wolterskluwer.com.
Astrid Clabots is advocaat bij Villa Juris en gespecialiseerd in appartementsrecht, projectontwikkeling, vastgoedovereenkomsten en ruimtelijke ordening. Daarnaast is ze lid van diverse redactieraden, onder meer van het Limburgs Rechtsleven, Bestendig Handboek Huur… Ze is auteur van het boek ‘Heibel in het appartementsgebouw’, in het kader van een doorgedreven specialisatie in het Appartementsrecht. Zij is een veelgevraagd spreker en verzorgt ook lesopdrachten.
