Dit jaar nog ondergaat het appartementsrecht enkele belangrijke wijzigingen. Wat gaat er juist veranderen, en waarom was dat nodig? Expert ter zake meester Astrid Clabots vertelt er ons alles over.
Mr. Astrid Clabots profileerde zich na bijna twintig jaar aan de balie als specialist in vastgoedrecht, met bijzondere aandacht voor juridische vraagstukken inzake appartementsgebouwen. Ze doceert tegenwoordig regelmatig rond vastgoedrecht en schreef ook een boek over mede-eigendom, ‘Heibel in het appartementsgebouw’. Dat was nodig, want veel toekomstige of nieuwe eigenaars van appartementen staan niet stil bij de mede-eigendom die ze verwerven, zegt meester Clabots: “Mensen kopen vooral dat ene appartement op de derde verdieping. Pas nadien beseffen ze dat ze ook de rest van het gebouw gaan moeten beheren in samenspraak met onbekenden. Dat is geen sinecure. Om die reden werd in 1994 voor het eerst een appartementswet opgesteld. Die eerste wet legde de structuur en de organen vast die we vandaag nog kennen, zoals de Syndicus en de Vereniging van Mede-Eigenaren.”
Wettelijke schoonheidsfoutjes
Omdat die eerste wet uit 1994 niet volstond, werden in 2010 grondige wijzigingen doorgevoerd. Men wou onder meer de verschillende relaties binnen een mede-eigendom transparanter maken en een beter evenwicht creëren tussen de syndicus, de mede-eigenaren, de algemene vergadering en de raad van mede-eigendom. Maar bij de invoering van de wet liep het volgens meester Clabots mis: “Door politieke omstandigheden is de gewijzigde wet van 2010 wat te snel afgehaspeld. Daardoor stonden er heel wat schoonheidsfouten in. Reparatiewetten zoals deze uit 2012 moesten die foutjes herstellen. Maar het was oplapwerk. Daarom ligt er nu een nieuw ontwerp op tafel om meerdere zaken in de appartementswet te optimaliseren. Ik verwacht dat het nieuwe ontwerp wellicht dit jaar nog doorgevoerd zal worden.”
Hoog tijd voor renovatie
De belangrijkste wijzigingen van het nieuwe ontwerp trachten volgens meester Clabots een oplossing te vinden voor de problematiek van de renovatie van appartementsgebouwen. “Vroeger dachten mensen dat een appartement minder kosten met zich meebracht dan een huis met tuin. Maar vandaag beseft men dat die redenering niet klopt. Al die jaren zonder onderhoud krijgen eigenaars nu opeens op hun bord, want nu hebben al die appartementsgebouwen vergaande werken nodig. Veel eigenaars hebben daar echter geen zin in omdat ze niet van plan zijn om nog lang in dat appartement te wonen, of omdat ze eenvoudigweg het budget niet hebben voorzien. Anderzijds heb je echter investeerders die het gebouw volledig willen renoveren om de waarde te verhogen. En ook maatschappelijk gezien hebben we er alle belang bij om onze gebouwen niet verder te laten verloederen.
Daarom zal de nieuwe appartementswet de meerderheid van drie vierde van de stemmen om werken aan gemeenschappelijke delen te mogen uitvoeren, terugbrengen naar twee derden. Dat wil dus zeggen dat de meerderheid om renovatiewerken te forceren, veel makkelijker te halen zal zijn. Voor wettelijk verplichte werken zoals bijvoorbeeld dakisolatie, gaan we zelfs naar een volstrekte meerderheid (vijftig plus één). Dat is een positieve evolutie. We kunnen toch niet toelaten dat een minderheid van eigenaren wettelijk verplichte werken blokkeert?”
Spaarvarken verplicht
Maar hoe moet het dan als mensen die verplichte renovatiewerken niet kunnen betalen? Ook daar heeft de wet eindelijk een oplossing voorzien, zegt meester Clabots: “Het nieuwe wetsvoorstel gaat het aanleggen van een reservekapitaal verplichten. Of met andere woorden: een spaarboekje voor grote werken. Eigenaars zullen verplicht worden om regelmatig geld op deze spaarrekening te storten. Dat geld krijgen ze nooit terug, het blijft verbonden aan het appartement en het gebouw. Op termijn zal die reserve volgens mij een belangrijk verkoopargument worden. Kopers gaan immers kritischer worden en navragen hoeveel geld er in dat reservepotje zit. Eigenaars willen vandaag echter nog niet inzien dat de bijdrage voor de reserve hen geen geld kost, maar hun investering net waardevoller maakt. Maar die mentaliteitswijziging gaat er volgens mij wel komen.”
Zin in meer?
Wilt u meer weten over de ingrijpende nieuwe wetswijzigingen die op stapel staan? Schrijf u dan snel in voor de Zomerse Wetsdagen van Kluwer. In vijf dagen en negen sessies vertellen meester Astrid Clabots en negen andere experts u alles wat u moet weten over de nieuwe wetgeving in vijf domeinen: vennootschapsrecht, mede-eigendom, huwelijksvermogensrecht en insolventierecht.
Astrid Clabots is advocaat bij Villa Juris en gespecialiseerd in appartementsrecht, projectontwikkeling, vastgoedovereenkomsten en ruimtelijke ordening. Daarnaast is ze lid van diverse redactieraden, onder meer van het Limburgs Rechtsleven, Bestendig Handboek Huur… Ze is auteur van het boek ‘Heibel in het appartementsgebouw’, in het kader van een doorgedreven specialisatie in het Appartementsrecht. Zij is een veelgevraagd spreker en verzorgt ook lesopdrachten.
