Nieuwe wet goederenrecht: wat moet je weten?

Nieuwe wet goederenrecht: wat moet je weten?
De wetgeving omtrent goederenrecht wordt aangepast aan onze tijden. Vooral voor vastgoed staan er heel wat veranderingen op stapel.

Behoudens enkele uitzonderingen en overgangsbepalingen, zal de nieuwe wet op het goederenrecht in werking treden op 1 september 2021. 80% van deze wet heeft betrekking tot vastgoed. Er komen meer middelen om burenhinder aan te pakken, en ook de regeling omtrent vruchtgebruik krijgt een update. Professor Vincent Sagaert (KU Leuven) geeft uitleg over de belangrijkste nieuwigheden.

1. Vruchtgebruik gaat mee met de tijd

Bij vruchtgebruik gaat het bijvoorbeeld over de langstlevende ouder die in zijn woning blijft wonen, terwijl de kinderen dankzij de erfenis blote eigenaars zijn van het huis. Tot nu toe draait de blote eigenaar op voor grote kosten zoals herstellingen. Vanaf september zal ook de vruchtgebruiker een deel van de grove herstellingen op zich nemen. In het geval van een tweede huwelijk met een veel jongere partner, betekent dit een voordeel voor de kinderen uit het eerste huwelijk. Zij zullen, als blote eigenaars, niet langer moeten opdraaien voor alle kosten, zonder dat ze ooit gebruik kunnen maken van de ouderlijke woonst.

Hoewel we vruchtgebruik vooral kennen m.b.t. huizen en onroerende eigendommen, kan er ook sprake zijn van vruchtgebruik op b.v. aandelen. Ook daar noteren we een versoepeling: wanneer dit past in het zgn. 'goed beheer' zal de vruchtgebruiker aandelen kunnen verkopen zonder het akkoord van de blote eigenaar van de aandelen.

Nieuw voor vennootschappen is dat vruchtgebruik mogelijk wordt voor 99 jaar in plaats van 30 jaar.

2. Burenruzies oplossen en voorkomen

Nieuw is dat er criteria voorzien zijn om burenhinder te bepalen. Dan gaat het bijvoorbeeld om tijdstip, frequentie en intensiteit van de overlast. Bovendien zal het in geval van gevaar voor ernstige burenhinder mogelijk zijn om preventief maatregelen te nemen. Het wordt bijvoorbeeld mogelijk om te vorderen dat het huis van uw buurman gestut wordt als het op instorten staat. Voordien kon er alleen actie ondernomen worden nadat het al was ingestort. In dit geval is het aan de vrederechter om te oordelen of het om een ernstig risico gaat.

3. Eenduidige regels voor beplantingen

Bomen die te dicht tegen de perceelgrens staan, het is vaak een heikel punt. Voordien beruste de wetgeving op de definities van een hoogstam en een laagstam. Dankzij de nieuwe wet wordt dit duidelijker. Vanaf 2 meter hoogte moeten bomen en struiken 2 meter van de perceelgrens staan; zijn ze kleiner, dan is dat slechts een halve meter. Als de buurman deze afstanden overschrijdt, dan mag je laten rooien of snoeien als de beplanting er minder dan 30 jaar staat. In het geval van overhangende takken vraag je eerst aan de buurman om te snoeien. Doet hij dat niet binnen de 60 dagen, dan mag je zelf snoeien.

4. Het ontstaan van erfdienstbaarheden

Erfdienstbaarheid heeft betrekking tot het recht van doorgang over een perceel van een andere eigenaar. Een klassiek voorbeeld is de oprit van je buren die op jouw perceel ligt. Voorheen werd de erfdienstbaarheid nooit verkregen als dat niet contractueel werd vastgelegd. Daar komt nu verandering in. Als de overgang zichtbaar is, en de doorgang wordt 30 jaar benut, dan is het niet meer mogelijk om het gebruik stop te zetten. Concreet betekent dit dat je er als eigenaar van een perceel dat "bezwaard" is met een erfdienstbaarheid, goed aan doet één en ander op papier te zetten, zo'n contract kan dan een clausule bevatten waarmee een einde gemaakt kan worden aan de erfdienstbaarheid.

5. Beëindiging van mede-eigendom

Mede-eigendom is vooral gebruikelijk als het om appartementsgebouwen gaat. Hieromtrent verandert er niets. Wat nieuw is, slaat op bouwgronden die door een niet-gehuwd koppel zijn gekocht. Voortaan zal het wel mogelijk zijn om na een relatiebreuk de verkoop van de grond te vorderen en de opbrengst te verdelen.

6. Een lagere minimumtermijn voor erfpacht

De nieuwe minimumtermijn van recht van erfpacht wordt 15 jaar in plaats van 27 jaar. De maximumtermijn blijft hetzelfde, namelijk 99 jaar. In geval van erfpacht verkrijg je het volle genot van vastgoed, zoals bijvoorbeeld een woning van een andere eigenaar. Het gaat om een soort huur met extra’s: het gaat om een langere huurtermijn en je geniet meer bescherming. De lagere minimumtermijn is voordelig voor onroerende leasing. Er wordt dan een leasingovereenkomst opgesteld om de aankoop of de oprichting van een gebouw te financieren.

7. Grote bouwprojecten

Beschikbare ruimte zo optimaal mogelijk benutten wordt steeds belangrijker. Zo zie je bijvoorbeeld projecten met winkelruimte op de begane grond, erboven appartementen en ondergronds nog een parkeergarage. Maar op zo’n projecten was de wetgeving nog niet voorzien. Vanaf september kan men aparte eigendomsrechten voor de verschillende volumes toekennen, zonder gemeenschappelijke delen en zonder tijdsbeperking. De ondergrondse parking bijvoorbeeld, kan dan zonder beperking in tijd worden beheerd.

8. Gevonden spullen

Bij de gemeente aangifte doen van gevonden spullen wordt de norm. Het speelt niet langer een rol of de vindplaats een openbare plek of privéterrein is. Eerst de eigenaar proberen vinden, is de boodschap. Vind je die niet, dan moet je het gevonden voorwerp naar de gemeente brengen, of laten opnemen in de gemeenteregisters. Een fiets bijvoorbeeld, mag je dan na 3 maanden verkopen. Als de eigenaar dan toch nog boven water komt, mag die de opbrengst opeisen. Als eerlijke vinder heb je wel recht op een beloning.

9. Het hypotheekregister en geërfd vastgoed

Wie eigenaar is van welk vastgoed, wordt ingeschreven in het hypotheekregister. Vandaag de dag gebeurt dat echter nog niet voor geërfd vastgoed. Dankzij de nieuwe wet zal voortaan ook de akte van erfopvolging of de verdeling opgenomen worden in het register, net als voorkooprechten en aankoopopties. Zo zal de informatie in de hypotheekregisters altijd volledig zijn.

Bron: De Rouck, P. (2020). Vincent Sagaert over negen nieuwe regels voor vastgoedeigenaars.

Zin in meer?

Wil je graag nóg meer weten over wat de nieuwe wet goederenrecht precies inhoudt? Professor Vincent Sagaert legt het je graag uit tijdens het seminarie Zakelijke gebruiksrechten op vastgoed. Dit seminarie maakt deel uit van de MiD Zomer van M&D Seminars, waarin je je eigen pakket kan samenstellen met minimum 3 topics naar keuze.

Sophie Nottebaert

Auteur

Sophie Nottebaert is Product Manager bij M&D Seminars.

Lees ook

Nieuws per domein

Meest gelezen

Let's connect