De oude rechtsfiguren vruchtgebruik, erfpacht en opstal zijn actueler dan ooit. Vooral het juridisch goed beschermde vruchtgebruik wordt als tijdelijk zakelijk recht gretig aangewend. We zien vooral praktische toepassingen bij familiale successieplanning of fiscale vermogensplanning. Advocaat Wim Vermeulen, gespecialiseerd in vastgoedfiscaliteit en successieplanning van onroerend goed, geeft ons een update.
Maatwerk nodig
“Te veel mensen beschouwen de splitsing vruchtgebruik- naakte eigendom alleen maar als een goedkope standaardaanpak om die verfoeide 27% erfenisrechten te vermijden. En om toch een zekere controle op hun eigendom te behouden. Maar er komt zoveel meer bij kijken”, waarschuwt Vermeulen. “Ze staan er niet bij stil dat ze hiermee juridisch en emotioneel in een totaal ander verhaal terecht komen. Elke situatie is anders en soms is er voor de ouders of de kinderen een betere regeling mogelijk.”
Zo benadrukt Vermeulen dat men de basiscontracten te weinig verfijnt. Vandaar zijn raad aan juridische dienstverleners: “Adviseer uw cliënten over het belang van duidelijke afspraken. Streef in de (schenkings)akte naar maatwerk in plaats van een snelle standaardoplossing.” Dit vergt extra inspanningen en overleg. Maar een vooraf goed doordachte regeling kan naderhand veel lastige ruzies en ook aanslepende, dure rechtszaken voorkomen.
Streef in de (schenkings)akte naar maatwerk in plaats van een snelle standaardoplossing.
Goede afspraken nodig
Uit zijn tips en voorbeelden onthouden we vooral dat elke juridische overeenkomst veel concrete schikkingen vergt:
- Bepaal in de akte duidelijk wie welke onderhoudswerken of noodzakelijke herstellingen zal betalen.
- Maak afspraken over beslissingsbevoegdheid, waardering, volgplicht, aankoopoptie … voor het geval een van de partijen zijn vruchtgebruik of naakte eigendom later toch wil verkopen.
- Zorg er bij de fiscale optimalisatie van de successieplanning voor dat er geen privégoederen in de vennootschapsstructuur belanden.
- Weet dat je deze rechtsfiguren niet zomaar blindelings naar elk land kan doortrekken. De fiscale behandeling van je buitenlands vastgoed in de vruchtgebruikconstructie kan per land verschillen.
Zoals Vlabel de antimisbruikbepaling toepast wordt het legaliteitsbeginsel geschonden. Successieplanning is en blijft een belangrijk langetermijnproject voor de mensen, daar mag geen enkele juridische of fiscale onzekerheid over bestaan.
Fiscale klopjacht?
Rond vruchtgebruik en successieplanning wil de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) intussen geen enkel oud standpunt van de federale fiscus zomaar overnemen. Wim Vermeulen betreurt dat diverse beslissingen reeds tot veel commotie geleid hebben: ze druisen immers vaak in tegen de vaste leer van de federale administratie.
Vermeulen illustreert hoe Vlabel na de invoering van de algemene antimisbruikbepaling in 2012 ‘erfpacht tréfonds’ behandelde en interpreteerde. Deze weliswaar fiscaal voordelige constructie werd toen zonder opgave van reden opgenomen op een ‘zwarte lijst’ van rechtshandelingen die per definitie als fiscaal misbruik beschouwd worden. “Terwijl de wetgever, de fiscus en de rulingcommissie die voorheen nooit als misbruik gekwalificeerd hadden.”
“Zoals Vlabel de antimisbruikbepaling toepast wordt het legaliteitsbeginsel geschonden.”In Vlaanderen zou er net als op het federaal niveau een onafhankelijke aparte rulingcommissie moeten komen, los van Vlabel. “Successieplanning is en blijft een belangrijk langetermijnproject voor de mensen, daar mag geen enkele juridische of fiscale onzekerheid over bestaan”, besluit hij.
Wim Vermeulen is één van de specialisten vastgoed fiscaliteit in België, niet alleen voor investeringen en successieplanning in eigen land, maar ook voor aankopen en planning in het buitenland – en dat is vrij uniek in België. Hij is als advocaat verbonden aan de balie van Brussel.
Wim heeft een masterdiploma Handelsingenieur dat hij behaalde aan de KU Leuven en de Erasmus Universiteit Rotterdam. Hij is ook master in de Rechten (KU Leuven).
Wim is auteur van meerdere boeken, publiceert in fiscale tijdschriften en kranten en is een veelgevraagde gastspreker over vastgoed fiscaliteit en successieplanning van onroerend goed. Hij doceert ‘Vastgoed fiscaliteit’ aan de Antwerp Management School en ‘Aspecten van internationale onroerend goed fiscaliteit’ aan de Fiscale Hogeschool.
