Het Vlaamse Gewest, sinds de zesde staatshervorming bevoegd voor het woninghuurrecht, heeft nu zijn eigen Woninghuurdecreet klaar. Sinds vrijdag 18 mei 2018 is het ontwerp van decreet definitief goedgekeurd door de Vlaamse Regering. De bedoeling is dat het Vlaams Huurdecreet in voege treedt op 1 januari 2019, na goedkeuring door het Vlaams Parlement in het najaar. Advocaat Pieter Pauwels analyseert de impact voor de vastgoedwereld, en in het bijzonder voor de studentenhuisvesting.
“Het decreet is al met al evenwichtig”, steekt Pauwels van wal. “Een typisch compromis à la belge opVlaams niveau dat geen aardverschuiving teweeg zal brengen in de woninghuur. Ter voorbereiding werd het landschap uitvoerig in kaart gebracht en werden alle belanghebbenden gehoord. Het resultaat herneemt zaken die al goed geregeld waren in bestaande wetgeving en voegt er een moderne toets aan toe op maat van reële huurproblematieken.” De commotie rond het opnieuw optrekken van de huurwaarborg tot maximaal drie maanden vindt Pauwels dan ook onterecht. “Het hele decreet is een kwestie van geven en nemen, ook inzake de huurwaarborg. Die wordt dan wel uitgebreid, maar wie de waarborg niet kan betalen, zal er renteloos én anoniem voor kunnen lenen, dus zonder dat de verhuurder op de hoogte is.” Ondertussen werd op 18 mei ook hiertoe een uitvoeringsbesluit door de Vlaamse Regering goedgekeurd. De bedoeling is dat deze renteloze huurwaarborglening mogelijk wordt gelijktijdig met de inwerkingtreding van het Woninghuurdecreet op 1 januari 2019. Nog zo’n voorbeeld: in de precontractuele fase wordt de privacy van huurders maximaal beschermd. “Het ziet er naar uit dat de verhuurder nog enkel de identiteit, woonplaats en een inkomstenbewijs van het huurder mag vragen, en hij heeft niet langer zicht op de bron van die inkomsten. Of het gaat om loon of een werkloosheidsuitkering weet de verhuurder dus niet.”
Rechtszekerheid voor medehuurders
Gloednieuw in het Vlaamse decreet is het hoofdstuk over medehuur. “Terwijl de federale Woninghuurwet voorbijgaat aan het feit dat gehuwden en wettelijk of feitelijk samenwonenden vaak samen huren, schept het Vlaamse Woninghuurdecreet rechtszekerheid en creëert het een grote soepelheid voor medehuurders”, aldus Pauwels. “Ze zijn veel makkelijker onderling inwisselbaar bij een relatiebreuk bijvoorbeeld. Het decreet lost zeker een aantal praktijkproblemen op: de feitelijk samenwonende medehuurder zal voor zichzelf de huur kunnen opzegging, zonder discussies.”
Het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet zal geen aardverschuiving teweegbrengen in de woninghuur. Het voegt wel enkele nieuwigheden toe, zoals de principes van medehuur en studentenbewoning.
Huurcontract eindigt bij overlijden huurder
Ook nieuw is dat een huurcontract vanzelf stopt op het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder. “Als de woning op dat moment niet leeggemaakt is, kan de verhuurder via de vrederechter ook een curator laten aanstellen om de woning te ontruimen.”
Studentenrisico’s verschuiven naar verhuurder
Een primeur in het Woninghuurdecreet zijn de nieuwe regels inzake huurovereenkomsten voor de huisvesting van studenten. “En die nieuwe regels neigen in hun voordeel”, meent Pauwels. “De risico’s die de student loopt verschuiven deels naar de verhuurder. Een student zal bijvoorbeeld zijn studentenkot kunnen doorverhuren tijdens een Erasmus-uitwisseling en de huur ook makkelijker kunnen opzeggen als hij zijn studies beëindigt of zelfs gewoon van studierichting verandert. Ook wanneer een van zijn ouders sterft, kan hij zijn kot opzeggen zonder opzegvergoeding.”
Moeten verhuurders die risicoverschuiving gewoon nemen voor wat ze is? “Niet per se”, beweert Pauwels. “Een toepassingsvoorwaarde voor de soepele regeling is ten eerste dat het kot niet als hoofdverblijfplaats dient, en ten tweede dat het huurcontract op naam staat van de student. Laat je het afsluiten door de ouders, dan spelen de regels niet!”
Zin in meer?
Meer weten over de praktische impact van het Woninghuurdecreet op uw business? Tijdens de opleiding Woninghuur: Vlaams huurdecreet 2018 ontdekt u alle in’s and out’s van het decreet en wat ze concreet voor u betekenen.
Meer weten over de opzegging, uitvoering en ontbinding van huurcontracten? Schrijf je dan in voor Sessie 4 – Opzegging, uitvoering en ontbinding van huurcontracten. Nieuwe wetgeving en actualia rechtspraak en advocaat-venoot Kristof Vanhove vertelt je er alles over.
Pieter Pauwels is advocaat en plaatsvervangend vrederechter in Sint-Niklaas. Hij legde de eed af als faillissementscurator en is erkend bemiddelaar in burgerlijke en handelszaken. Pauwels geeft regelmatig seminaries over woninghuurrecht.
